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第四节　投资相关资产

上市公司手头有了钱，除了满足日常经营需求以外，也会做一些投资。本节介绍几种上市公司财报中常见的投资品，主要包括交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产、买入返售金融资产（金融资产还包括贷款及应收款项，上节已有涉及，此节不谈）、长期股权投资和投资性房地产。

将公司的投资放进不同的科目里，可能对利润表或股东权益表产生不同影响。这些内容，不仅那些看重企业基本面的投资者不可不知，哪怕是揣测市场情绪的投机者，也不能不知。

举个简单的例子，如果一家上市公司大量持有其他上市公司股票，而恰好最近那些股票大涨。投机者可能会想，这下子公司净利润肯定大增，股价岂不同样飙升，买！结果财报出来，净利润没什么变化。怎么回事？询问懂财报的行家才知道，这家公司买的股票，放在可供出售金融资产科目里，公司所持股票的股价涨得再多，只要没卖，净利润上一分钱也不会体现。

交易性金融资产

如果公司把债券、股票、基金、权证等金融资产放进“交易性金融资产”科目，证明公司是打算短期持有来获取差价。公司只是“打算”短期持有，至于最终持有多久，不重要也没人管。

公司的投资一旦放进这个科目，是不允许转换到其他科目的。交易性金融资产的特点是不需要计提折旧减值，直接以持有期间的公允价值变动，作为该项资产的当期损益，进入利润表的“公允价值变动收益”科目，影响公司当期利润。

买入交易性金融资产时产生的交易费用，作为当期费用，从利润表里扣除。持有期间产生的利息或分红，作为投资收益，加进利润里。

由公允价值变动带来的利润或亏损，虽然记入当期净利润，但税务局是不认可的。也就是说，公允价值变动带来的利润，税务局不收税；产生亏损，税务局也不允许从利润里扣减。只有等你卖出时，产生了利润，税务局才对其收税。税务局和公司对交易性金融资产公允价值变动损益的不同政策，是产生递延所得税资产和递延所得税负债的重要源头。

一家上市公司，如果将其持有的其他上市公司的股票视为交易性金融资产，因其持有股票的价格波动计入上市公司当期利润，所以在牛熊市里，会对上市公司本身的股价起到助涨或助跌作用（每1元利润，会通过N倍市盈率体现为N元的股价涨幅。反之亦然）。

上市公司持有的其他公司股票，会在财报的“董事会报告”或“重要事项”里，列出一份表格向股东汇报，通常叫“持有其他上市公司股权情况”表。投资者可以输入“持有其他上市公司”字样进行搜索。此表格会详细列出持有其他上市公司股票的数量、初始投资金额（买入成本）、期末账面值、会计核算科目等。其中会计核算科目投资者是一定要注意的，注意里面写的是不是“交易性金融资产”。如果不是，那么其所持股票股价的波动就跟上市公司本期利润无关了。

持有至到期投资

老唐要友情提示各位读者，本书的第一块硬骨头出现了。如果你此时状态不是很好或者周围干扰很大，建议你暂停阅读。

持有至到期投资究竟是什么

上市公司放进“持有至到期投资”科目的一般是各类债券。如茅台公司就持有5000万元持有至到期投资。投资者在报表里输入“持有至到期投资”进行搜索，财报第71页显示该科目明细如下：

（九）持有至到期投资：

如果你连续阅读茅台历年年报，就知道这些债券是公司2010年购买的。所谓商业银行次级定期债券，就是本金和利息的归还顺序在股本之前、在其他债权之后的一种债券。

投资收益如何计算

如果一个企业花1000元买了1000元面值的债券，放进“持有至到期投资”科目里，那么每年按照债券约定利率该收的利息，将直接放进利润表“投资收益”科目，这个很容易理解。老唐要提醒各位投资者，是该收的利息，而不是收到的利息。对方付没付利息，不影响公司将利息计入利润表。是否拿到现金，那只是记在资产负债表“应收利息”科目还是“货币资金”科目的区别（请回忆权责发生制）。

但是，债券并不都是按照面值卖的。有些债券可能定一个较高的利率，然后以超过面值的价格成交，如100元面值的债券，利率10%，但你要120元才能买得到；有些则反之，可能定一个较低的利率，以低过面值的价格卖出。后者的极端是零息债券——100元面值的债券，5年还本，没利息，但你现在给70元就可以买到。

这个时候，每年的投资收益怎么算呢？究竟是前者10%利率的债券收益高，还是后者零息债券收益高呢？收益又应该放在哪一年呢？这些都是问题。为了解决这个问题，财务工作者们发明了摊余成本概念。

摊余成本将债券持有过程中获取的两部分收益（买价与面值差、利息收入），分摊到每一年，计算当期收益和剩余成本。概念后面老唐会具体解释，此处先举个例子。

假如茅台公司花了1000万元（含费用）买了一笔面值1250万元、票面利率为4.72%的5年期债券，放进“持有至到期投资”科目。这笔投资代表未来每年公司能收到1250×4.72%=59万元的利息，然后第五年底可以一次性收回1250万元。

这个时候，公司每年可以计入利润表的投资收益不是59万元，债券的账面价值余额也不是1000万元或者1250万元，它究竟是多少，如表2-2所示。

这里面，每年计入公司利润表的数字，是投资收益那一列数字。而记入资产负债表“持有至到期投资”账面价值的，则是最后那行摊余成本余额。上期摊余成本余额减去本期已收回成本，就是本期的摊余成本余额。而本期已收回成本，等于现金流入（实际收到的利息）减投资收益（应该收到的利息）。如果实际收到的利息比应该收到的利息少，则已收回成本会是负数，相当于把这部分差额又重新借给那家公司了。这几个数字怎么来的？老唐下面再具体解释。

投资收益=期初摊余成本余额×实际利率

购买成本（含费用）1000万元，就是期初的摊余成本余额。以后每年的摊余成本余额，是用上一年的摊余成本余额减去已收回成本。表2-2中显示第一年底的投资收益是100万元，显然实际利率用的是10%。实际利率的计算，是摊余成本的主要难点。

实际利率的计算虽然复杂，其背后原理却并不难懂。其计算方法就是将期间每年的利息折现，将最后可以拿回来的本金总数也折现，然后与现在投入的钱对比得出。

知识链接：折现

实际利率计算过程：首先假设实际利率r为折现率，然后列方程如下所示。

[59÷（1+r）]+[59÷（1+r）2]+[59÷（1+r）3]+[59÷（1+r）4]+[（1250+59）÷（1+r）5]=1000

上述方程是把每年收到的钱，包括第五年收回来的本金，一起折现算出今天的价值。例如，如果年利率10%，年底收到59万元，这笔收益折算到当下的价值就用59÷（1+10%）计算。这个方程，目的是为了寻找究竟什么折现率（r）可以让未来收到金钱的总和折算到今天的价值，等于付出去的1000万元。

求解上述方程，得出r≈10%。由于是约等，总数上会略有差异。差异放最后一年调整，因此最后一年的投资收益≠1190.281×10%。

当然，只要你明白了老唐说的原理，即使不会解方程，也不影响你看报表。懂了原理，知道报表中“持有至到期投资”账面值每年的变化是正常的，每年的投资收益并不等于收到的利息，然后我们可以坦然地利用公司公告的投资收益和账面余额，反推出公司这笔投资的实际利率（要相信专业人士不会用错公式）。

持有至到期投资该如何解读

前面展示了输入“持有至到期投资”，可以在财报中搜索到该笔投资的账面余额，它同样可以搜索到投资收益明细，如茅台2013财报第96页显示如下：

（五）投资收益：

1.投资收益明细：

如上所示，收益301万元，持有至到期投资账面余额5000万元，真实利率6.02%。当然，茅台这笔持有至到期投资很简单，是以面值价格买的，所以实际利率就是票面利率。但查看“持有至到期投资”实际利率的方法是一样的，其他公司折价或溢价购买的“持有至到期投资”都可以这么看。

持有至到期投资，有三种情况需要投资者警惕。其一是进行大额减值。当发现持有的投资有确定证据发生减值时，对其计提减值是一种谨慎的态度。但也非常有可能是公司首先虚构了收入和利润，然后购入掺水的持有至到期投资，再通过减值“毁尸灭迹”。其二是减值的转回。债权类的减值，当减值迹象消失后，是可以转回的。对以往减值的转回，可能真是减值测试错误估计了形势，也可能代表企业对当期利润的操纵意图。其三是重分类。持有至到期投资，可以和可供出售金融资产相互重分类。当持有至到期投资被企业改变为可供出售金融资产后，将从摊余成本计量变为公允价值计量。重分类日的公允价值和账面价值的差额，计入资产负债表的资本公积科目。

老唐反复强调，任何会计政策的改变，都必须高度重视。作为投资者，无须关心金融资产放这儿或放那儿的原因。但只要放进去后，又改为其他分类，投资者就必须关心。届时，必须仔细阅读上市公司公告，看公司提出的改变原因是否合理，改变后给上市公司当期带来了什么影响，以后会有什么影响。即便自己看不明白，这种改变也一定会引起很多行家的讨论。重要的是，你必须知道这个很重要，并愿意去倾听和思考。倾听和思考，能让你躲开很多陷阱。

可供出售金融资产

公司有些投资品，管理层还没想好到底归入短期持有的“交易性金融资产”，还是长期持有的“持有至到期投资”，于是就索性放进另一个科目——“可供出售金融资产”。

可供出售金融资产和持有至到期投资一样，是用买入成本加交易费用当作初始成本。这里和大家一起复习一下，交易性金融资产的成本里不包含交易费用。购买交易性金融资产的交易费用，直接作为费用从当期利润表里扣除。

可供出售金融资产如何影响利润

可供出售金融资产和交易性金融资产一样，采用公允价值计量。但不一样的是，可供出售金融资产的公允价值变动不计入企业当期利润，而是计入权益科目下的资本公积的变动，其影响净资产，不影响利润。因为不进入利润表，所以也不涉及纳税问题 [1] 。等卖出时，卖价与最初的买价的差额计入当期利润表，同时从资本公积项目里去掉该项资产历年累积的资本公积。

可供出售金融资产持有期间发生的减值损失和外汇汇兑损益，进入利润表对应的“资产减值损失”和“汇兑收益”科目，影响当期利润。有公开报价的权益类资产（例如股票）的减值损失，当减值迹象消失的时候，可以转回资本公积项目，影响净资产，但不影响利润；无公开报价、公允价值无法获得的权益类可供出售金融资产减值损失，不允许转回；债权类资产的减值损失，当减值迹象消失时可以转回利润表，增加当期利润。

可供出售金融资产持有期间，宣告的股权分红或应得的债券利息，计入当期投资损益，影响利润表。请读者注意，这里所说的是宣告分红和应得利息，与是否收到该笔分红或利息无关。表2-3展示了三种金融资产对利润表产生影响的项目。

是金矿还是地雷

上市公司若将持有的股票归入可供出售金融资产，因为其浮亏或浮盈都不体现在利润表上，所以它可能是一块隐藏的金矿或地雷——取决于当前股价是高于还是低于买入成本。

在前面谈交易性金融资产时提到，输入“持有其他上市公司”字样，可以找到上市公司持有其他上市公司股票的详细情况，包括数量、初始投资金额（买入成本）、期末账面值、会计核算科目等。其中会计核算科目如果写的是“可供出售金融资产”，那么你再看看期末账面值和买入成本之间的差额，计算一下其浮亏或浮盈能对上市公司产生多大影响，便能先人一步知道是发现了金矿，还是踏进了雷区。

长期股权投资

按照2014年7月1日实施的新会计准则，对其他公司的股权投资可分为以下类型，如表2-4所示。

控制，指子公司。通常是直接或间接持股50%以上至100%。持股100%的子公司，被叫作“全资子公司”。

合营，指按照合同约定，由持股各方对公司实施共同控制，经营过程中的重要决定，需要享有控制权的各投资方一致通过。

联营，指对持股对象有重大影响，一般指有权参与决策持股对象公司财务或经营活动。通常持股20%～50%，会被认为有重大影响。有些持股低于20%的，因为有派出人员成为被投资公司的董事或高管，有权参与财务或经营政策的制定；或因业务及技术原因，使被投资对象对公司有一定的依赖性等原因，也会被认为是重大影响。

其他，指除控制、合营和联营之外的持股形态，对被投资对象的财务和经营政策没有重大影响，持股比例一般在20%以下的股权。这类投资，以前属于成本法核算的长期股权投资，2014年7月1日实施的新会计准则，要求归入交易性金融资产或可供出售金融资产核算。

长期股权投资对利润的影响

上市公司A如果将持有其他上市公司的股票归入长期股权投资，只要没卖，其持有期间股票价格的变化，对A公司当期利润就没有任何影响。只有所持上市公司经营业绩变动或产生分红，才会对A公司利润表产生影响。具体而言，以成本法核算的股权，持股对象宣布的分红，对A公司利润表产生影响；以权益法核算的股权，经营盈亏按照持股比例算进A公司当期利润表。

上市公司持有子公司的股权，按照成本法核算，体现于母公司报表里。制作合并报表时，需要全部转换成权益法核算。因而子公司的经营情况，是合并报表利润及资产负债变化的重要组成。然而，对母公司报表的影响，则仅限于宣布的分红额。

转换的具体过程，理论上是将长期股权投资成本，折算成在子公司对应比例的资产、负债、权益和收入、利润等。实际操作中，是将控股子公司全部合并进来，然后将非本公司占股部分单独列为“少数股东权益”和“少数股东损益”。

茅台公司长期股权投资分析

投资者输入“长期股权投资”搜索贵州茅台2013年财报，会发现合并报表中该数字为400万元（财报第42页），且期初数和期末数都是400万元，这证明当年公司没有对外新增长期股权投资。

而母公司报表中长期股权投资为44660万元（财报第45页）。这就表明，有44660-400=44260万元是股份公司对进入并表范围的控股子公司的投资。

同时，因母公司报表中长期股权投资科目的期末数是44660万元，期初数是43260万元，年度增加额为44660-43260=1400万元，说明当年贵州茅台酒股份有限公司新增投资1400万元，或设立了新的子公司，或对原子公司进行了增资。究竟是哪种情况呢？

继续翻查搜索结果，就能在母公司财务报表主要项目注释里面找到“（三）长期股权投资”（95页），发现2013年新增了一家叫作“贵州茅台酒个性化定制营销公司”的子公司。股份公司出资1400万元，占股70%。

老唐要提醒投资者注意，财务报表附注解释分为对合并财务报表的附注和对母公司财务报表的附注，不能混淆。一般来说，财务报表附注先提供合并报表项目解释，后提供母公司报表项目解释。如这份茅台2013年财报，合并报表项目的解释是从第67页到第92页；母公司报表项目解释是从第92页到第100页。

权益法和成本法计量

同一笔投资，按照权益法和成本法计量，会对上市公司的利润表及资产负债表产生明显不同的影响。老唐下面举一个简化的例子，帮助朋友们理解两者的不同。

甲公司总股本1亿股，乙、丙两家上市公司各持有甲公司40%的股份。对这笔长期股权投资，乙公司采用权益法核算，丙公司采用成本法核算（请忽略采用不同核算方法的理由）。甲公司的经营及分配，在五年里有五种不同的情况。

第1年：甲公司获得净利润3000万元，当年宣布每股分红0.2元，分派时间在第二年2月。

甲公司实现了3000万元利润，用权益法核算的乙公司，确认了对应的3000×40%=1200万元投资收益，进入乙公司利润表，同时增加长期股权投资成本1200万元（1200万元还没有收到手，相当于继续投在甲公司了）。

至于用成本法核算的丙公司则非常简单。成本永远是初期投入的4000万元，不受甲公司经营业绩波动的影响。丙公司只在甲公司宣告分红时，确认对应的投资收益，进入利润表。请读者注意：是宣告分红时，不是收到分红时。甲公司宣告分红，丙公司就确认投资收益。没收到钱时，投资收益体现为应收股利；收到现金时，把数字从应收股利挪到货币资金去。用成本法核算的丙公司，每年如此。

第2年：甲公司亏损2000万元，当年不分配。

甲公司首先完成了上年的分红，每股0.2元，共计分红2000万元。乙公司的长期股权投资成本，变成了5200-4000×0.2=4400万元。然后甲公司当年亏损2000万元，乙公司确认投资收益为-800万元，进入利润表，长期股权投资成本因而变成4400-800=3600万元。丙公司投资成本不变，投资收益为零。

第3年：甲公司获得净利润2000万元，当年宣布每股分红0.15元，并在年底前分派了红利。

甲公司实现盈利2000万元，乙公司确认投资收益800万元，进入乙公司利润表。长期股权投资成本变成3600+800=4400万元。然后甲公司当年完成每股0.15元的分红，乙公司收到现金4000×0.15=600万元，长期股权投资成本变成4400-600=3800万元。丙公司投资成本不变，将甲公司宣布的分红600万元计入投资收益。

第4年：甲公司获得净利润4000万元，次年4月宣布每股分红0.25元，并在随后2个月内实施了分红。

甲公司实现盈利4000万元，乙公司确认投资收益4000×40%=1600万元，进入乙公司利润表。长期股权投资成本变成3800+1600=5400万元（相当于盈利1600万元继续投在甲公司）。丙公司投资成本不变，在甲公司宣布分红方案后，将0.25×4000=1000万元应收股利，计入投资收益。

第5年：甲公司经营收益为0元，不分配。

这年，甲公司经营收益为零元，盈亏平衡，不进行分配。因为经营收益为零元，所以乙公司的投资收益为零元。因为不分配，所以丙公司投资收益也为零元。乙公司会在今年收到甲公司去年的分红0.25×4000=1000万元，故长期股权投资成本成为5400-1000=4400万元。

相信通过以上案例的演示，各位应该能明白两种不同的核算方法，对持股公司资产负债表及利润表的不同影响。上市公司没有控股子公司是非常罕见的，因而，要理解上市公司财报，长期股权投资这一科目是必须搞懂的。虽然该科目略难，但如果肯准备一个计算器和一张纸，对照着本章，两个小时内，任何具备初中以上文化水平的读者应该都可以搞定它。

非经营因素如何影响持股上市公司

上面谈了上市公司持有其他公司股权期间，由于被持股公司经营因素对持股上市公司财报造成的影响。有些时候，还会有非经营因素，也会对持股上市公司财务报表产生影响。

如果被投资单位因为非经营因素导致净资产发生变化，在上市公司持股比例没有发生变化的情况下，这部分净资产的增加，将算进上市公司资本公积，影响资产负债表的股东权益。

如果因为非经营因素导致净资产发生变化，且上市公司的持股比例发生了变化，该变化会对上市公司净资产和当期利润同时产生影响。下面老唐举个简化的例子详细解释。

有公司甲，上年初有总股本1600万，净资产公允价值4000万元。上市公司A占甲的股份为30%，持有480万股（对应净资产1200万元）。这部分股份是溢价10%购买的，买价1320万元。上市公司A将其列入“长期股权投资”科目，用权益法核算，初始账面价值1320万元。

上年，公司甲实现净利润800万元。上年底，上市公司A在利润表里确认投资收益800×30%=240万元。同时在资产负债表里，增加长期股权账面价值240万元，变成1320+240=1560万元（请读者自行回忆前文例子中，持续5年里，公司乙的投资收益及长期股权投资成本的变化历程）。

当年，公司甲向公司B定向发行新股400万股，每股5元。公司B以2000万元现金，获得甲的20%股权，400÷（1600+400）=20%。

公司A对甲的持股，从30%稀释成24%（480÷2000）。会计上将其视为卖掉了持股的1/5（虽然手上股数没有发生任何变化，还是480万股），即卖掉了1560万元×1/5=312万元的账面资产。

公司甲的净资产增加了2000万元现金，A持有甲的24%，所以归A所有的净资产增加了2000×24%=480万元。这480万元是A出让了价值312万元的资产换来的。因此上市公司A就获得了480-312=168万元的投资收益。上市公司A的利润表里计入168万元投资收益，同时长期股权投资的账面值增加168万元。

老唐在这里简单总结一下：持股期间，因非经营因素导致被投资对象的净资产发生了变化，若持股比例没变，被投资公司净资产变化对应比例部分，计入上市公司的资本公积，不影响利润。

若持股比例变了，视为出售部分股份。将新持股比例对应的净资产增加额与被出售部分股权的账面价值之间的差额，算作投资收益，计入利润表。

对股权交易要提高警惕

股权交易，比资产交易更方便，且较少涉及税务问题，所以是企业间收购兼并的主要承载形式，也曾是上市公司及其大股东之间操纵和输送利益的主要载体。

伴随着监管水平的不断提升，目前这一块的大部分漏洞已经被堵住了。老唐简单介绍一下相关的几点，朋友们简单了解即可。

如果上市公司购买其同一控制下公司的股权，以股权比例所对应的被购买企业的账面价值作为长期股权投资的成本，无论合同约定的成交价格是多少。例如，同一控制下的被投资企业，账面价值1亿元，某上市公司购买其51%股份。则上市公司长期股权投资成本就是5100万元。这个很容易理解，规定同一控制下的企业按照原账面价值交易，可以防止自买自卖（1元作价2元，改日3元买回来）做高资产总值。

如果打折买的，如上面这个公司51%股份，作价4000万元，差额1100万元就算上市公司控制人送给上市公司的，直接进资产负债表的资本公积项目，增加企业净资产，不影响利润。

如果溢价买的，如上面这个公司51%股份，作价6000万元，差额900万元用上市公司的资本公积冲抵。资本公积不够的，用盈余公积冲，再不够的，用未分配利润冲抵。

总之一句话，但凡交易各方处于同一控制 [2] 下，监管部门禁止交易产生“利润”。

如果是购买非同一控制下的企业股权，买价就是长期股权投资的成本。这个也简单，两个不关联的个体达成的交易，当然按照成交价格算成本。买价包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。

买家的出价里，含有资产或负债的，其公允价值和账面价值之间的差额，算营业外收入或支出，进入利润表。例如，上市公司用原值1.5亿元，已累计计提折旧0.5亿元，当前账面价值1亿元的某固定资产，作价1.2亿元参与了收购支付。那么1.2-1=0.2亿元，就作为上市公司当期利润表里的营业外收入，增加上市公司利润。同理，如果作价0.9亿元参与支付，那么0.9-1=-0.1亿元，就算上市公司当期利润表里的营业外支出，减少上市公司利润。

买价大于被投资对象账面可辨认净资产公允价值对应份额，差额部分确认为合并报表的商誉。例如，上市公司出价现金及资产合计7000万元，购买另一家公司60%股份，该公司账面可辨认净资产公允价值为1亿元，60%股份对应份额为6000万元，那么多给的1000万元就计入上市公司资产负债表商誉科目。反之，按照可辨认净资产公允价值打折买的，比如出资不是7000万元，而是3600万元购买60%股份，那么6000-3600=2400万元差额，就计入当期营业外收入。

同时，无论是否是同一控制，股权购买过程中产生的其他审计、法律、评估、咨询等中介费用，均直接计入费用，从当期利润里扣除。

各位可发现此处的小秘密？同样的一笔股权买卖，如果是同一控制下的交易，不会影响利润。而不同控制下的，则会影响利润。因此，确定是不是同一控制，是监管者与利益方之间永远的猫鼠游戏。如何将处于同一控制下的关联方，化妆打扮成非同一控制下的非关联方，一直是财务造假者们的重点研究课题。记得当年银广夏造假案里，就有一家从银广夏手中高价购买数家子公司股权的公司，被当时的律师事务所出具文件，从五大方面论证其与银广夏并非关联方。当然，后来证实那是弥天大谎。

好在作为投资者，我们无须证实，只须怀疑。证实一件事很难，但怀疑它却不难。只要发现非同一控制下的股权交易作价显失公平，便可以怀疑公司可能是为了美化利润，由关联方化妆成非关联方，投资者保持警惕即可。股市有那么多企业，没有必要和骗子缠在一起玩。另外，企业间股权交易，究竟谁是买家谁是卖家，有时并不如合同上表述的那么清晰。资本市场常有看上去的买家，其实质却是卖家的情况。反向收购借壳上市之类的交易，就是指这种现象。关于收购的话题，不在本书讨论范围。有兴趣的朋友，以后自行寻找相关资料学习。

买入返售金融资产

对买入返售金融资产科目，投资者大致有个了解即可。它实质上就是一笔抵押借款。你现在有价值100万元债券，咱俩签个借款协议，你用它做抵押，从我这儿借了70万元现金用1个月，约定利息1万元，这个叫借款。换个“高大上”的名词，你有价值100万元的债券，作价70万元卖给我，再签一份协议，约定下个月今天，我71万元卖回给你，这笔债券在我的账上，它就叫“买入返售金融资产”。

买入返售金融资产交易的对象通常为票据、证券、贷款等。如果借钱的人违约了，到期没有接受“返售”，那么放款人有权拥有这些抵押品。由于买入返售多在信用良好的机构间交易，且通常抵押品会打折，所以这种违约的情况很少见。

买入返售金融资产，主要是银行用得多。因为贷款要受存贷比和贷款限额的约束，而买入返售资产则不受这两项的约束，所以成为银行规避监管、扩大生意规模的手段。再加上买入返售作为同业资产，规定的风险系数比贷款低，因此也能够规避对资本充足率的要求。

近两年来，银行间买入返售业务发展比较迅速的是信托受益权买入返售。银行利用此手段，向一些监管政策上禁止或控制贷款的行业，变相提供贷款，获取高于正常贷款的利息收入。监管机构于2014年5月发布了《关于规范金融机构同业业务的通知》，以信托受益权属于非标准化债权资产，流动性较低为由，不允许其作为买入返售资产标的物，该项创新业务暂时受挫。

知识链接：银行贷款

投资性房地产

企业有些房产、地皮，可能不以自用为目的，而是为了赚取租金、获取升值。这些房和地就会被放进投资性房地产科目内。

投资性房地产的计量

投资性房地产，可以选择用成本模式计量，也可以选择用公允价值模式（简单理解为市价）计量。但只能二选一，不可并存。选择公允价值计量的，不允许改为成本模式。选择成本模式计量的，可以改为公允价值计量。

一般来说，会计规则建议企业采用成本模式计量投资性房地产。如果要采用公允价值计量的，需要满足两大条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地一般指大中型城市的城区。②企业可以从活跃的房地产交易市场获得同类或类似房地产的市场价格及相关信息。同类或类似指区域位置、地理环境相似，房子性质、结构相似，新旧程度相近等。

投资性房地产以公允价值模式计量，就不再计提折旧和摊销，直接将其当期公允价值变动，计入利润表的“公允价值变动收益”科目，影响当期净利润。但这笔利润实际上是纸上富贵，企业并没有收到现金，税务局也不认这笔收入，不对它的利润征税，不允许它的亏损抵扣。这也是产生报表上的“递延所得税资产（负债）”的重要原因之一。

投资性房地产若以成本模式计量，和普通的存货或者固定资产没啥区别。按时计提折旧，并将当期收到租金计入利润表的其他业务收入即可，这属于比较谨慎的会计政策。

计量方式中暗藏的陷阱

对某些同行业公司之间（尤其是房地产公司）进行比较的时候，如果简单比较市盈率、市净率，很可能踩进一口巨大的陷阱里。某些看上去市盈率、市净率很低的企业，是因为采用公允价值模式计量其拥有的大量投资性房地产，从而使每年房价的涨幅，体现在当年的净利润和净资产里，“显”得获利能力很强、净资产很高而已。

事实上，公允价值带来的增值，很可能只是存在于幻觉中的虚拟财富。如同你打高1分钱买100股中石油，总投入约800元，却能使中石油公司市值增加超过18亿元一样。某些上市公司，尤其是在中国香港上市的某些房地产企业，大量持有公允价值计量的投资性房地产，也喜欢玩用800元“赚”18亿元的纸上富贵的把戏。

本节要点