第274页 | 财务自由之路系列（全六册） | 阅读 ‧ 电子书库

这是第三条重要法则。它看似简单，实际上99％的投资者都没有理解它。如果你提出以下问题，那么债务和投资的区别就非常明确了：金钱流入哪个方向？金钱流入你的口袋还是流出你的口袋？如果金钱流出你的口袋，这就是负债；如果金钱流入你的口袋，这就是投资。许多人的财务状况都处于前者这一状态。并非由于他们挣钱太少，而是因为他们花得多，投得少。我们背负的债务越多，能够用来投资的金钱就越少。我的教练让我饲养一只金鹅。鹅象征着投资行为。另外，他以一辆昂贵的汽车作为债务的象征。负债行为的图表展示如下：

反之，投资行为的图表展示就截然不同：

资金流的路径完整地阐释了债务和投资的区别。如果金钱最终流出你的口袋，这就是负债行为；反之，投资行为让你获得更多收益。

目前一切都简单明了，但是现在棘手的问题来了。我的父母将他们的房子看作一笔投资。其实，我们自住的房子或者公寓，并非投资，而是债务。

我相信你也许听到过完全不同的说法。很多人不是说“住房是最好的投资”吗？然而你想想，都是谁在这样说。谁在散布这个谣言？大部分都是信贷机构和银行。当我在讲座上向学员解释这个问题时，一位年迈的女士问我：“但为什么银行要声称自住房是一种投资呢？”我的回答让她大吃一惊：“因为事实本身如此。”

她很疑惑：“你刚才不是说，自住房是债务而并非投资吗？现在你又说自住房是投资。哪个是正确的呢？”

我解释说：“两个说法都正确。关键的问题在于：对谁来讲算是投资？投资使你定期获得收益，负债使金钱从你的口袋中流走。当你贷款买房后，你需要每月支付利息。金钱就从你的口袋中流走了，因此，对你而言，你的房子不算是投资，而是负债。”

女士点头道：“这样我就明白了。”我接着说：“这部分从你口袋中流走的利息，就流到了银行的口袋里。对银行来讲，这是个超级划算的买卖。你从银行借钱，每月偿还利息，除此之外，还要将你的房子和所有资产作为担保。银行说房子是种投资当然是正确的了。只不过没有说清楚对谁来讲算是投资——也就是说，投资是针对银行而言的。从一开始你就要偿还利息，只要贷款尚未还清，房子就是属于银行的。”

我之所以强调这个区别，是因为我有意识地想让我们也像银行一样去进行投资。对别人而言，我们的支出则是他们的收入。我们的债务于对方而言则是一种投资。

这位女士还问了我一个问题：“但是房贷总有一天会被还清，那个时候房子就属于我一个人了。那时候算是投资吗？”

我答道：“当教练第一次向我阐述这一区别时，我也问过同样的问题。他对我说：对大多数人而言，总有一天意味着需要25～30年的时间。然而即使还清了贷款，也不会从房子中获取收益，只有卖掉房子时才会。”

女士又问道：“好了，我懂了。但是我的房子如果不是一种投资，那算作什么呢？”

我回答道：“就算你还清了房贷，你的房子还是一种负债。因为你需要不停地缴一些费用：税费、保险费、维修费、装饰费、置物费。最好不要把房子看作投资资产，而应看作奢侈资产。把房子看作投资资产让你安心，而奢侈资产是很费钱的。”

当然会有人反驳：“但我省下了租金啊，如果我不买房，还必须付房租。”

我的回答是：这当然没错。但是，大多数买房业主在税费、保险费、保养费、维修费、装饰费、置物费上的支出，不会低于以往的房租支出。即使房租涨价，也没人会存下这部分差额。如此一来，付清全款的房子仍旧属于奢侈品。

我不反对买房。恰恰相反，我认为一套房子或者公寓能为我们提供一定的生活质量。房子是一种奢侈品，却是一种有意义的奢侈品。关键在于什么时候买房。是先投资，还是先负债。

如果在投资之前就先买房，你也许就没有足够的余钱来投资了。相反，如果选择先投资，你也许会因此获得额外收益，从而轻松购买一套房。

教练当初对我说，许多家庭之所以不能过上富足的生活，是因为他们不遵循这一顺序。很多人竭尽全力购买一套昂贵的房子，之后便没有可以用作投资的资本了。教练把这类人称作“房奴”。他们虽然工作很努力，也挣了很多钱，但大部分是在为银行打工。虽然他们认为自己是在为房子而辛苦，但实际上是在为银行拼命工作。他们支付的利息就是银行的收入来源。

最糟糕的是，人们根本认识不到债务和投资的区别。正如上面所说，他们购买自己的住房作为投资，认为自己没有做错，但是无法理解为什么自己的财务状况会越变越差。

理财头脑是获得8％～12％甚至更高年收益率的前提条件。它要求你了解这3条重要的准则：第一，你必须将只有有形资产能让你变富有这一点内化于心；第二，你必须清楚什么时候是投资，什么时候是投机；第三，你应该在负债前先开展投资。

其实这并不难。但为什么大多数德国人平均只达到3.8％的年收益率？你又发现了什么问题？

请看下一章。

致富能量贴士

(1) 后续准则收录在我的书籍《财务自由之路》里面。此处作为重要内容的回顾，并且是每一次成功投资的前提。