第399页 | 财务自由之路系列（全六册） | 阅读 ‧ 电子书库

将不动产贷款的期限缩短50％

在德国，不动产的贷款仍旧首选传统的分期偿还方式。不动产的所有者在这方面尤其注重去获取尽可能低的利率。为此，常常会讨价还价到利率小数点后第二位。然而，偿还形式，也就是如何偿还贷款，却比约定利率更为关键。

如果分期偿还采用直接还款的方式，那么从一开始就要贷款，而且只计算剩余贷款的利息。还有另外一种方式是：采用到期一次性偿还的方式，一开始不用偿还本金，只向贷款机构支付利息。需偿还的份额（通常为贷款总额的1％～2％）将以一种投资形式来存入。最开始大部分是进入形成资本的人寿保险账户，之后才会用投资账户对贷款进行一次性全额偿还或者分次摊还。

因为人寿保险的收益并不是非常高，所以大多数只有出租和商用的不动产出于税收原因（2005年1月1日后，取消了这条税收优惠）才会采取这种偿贷方式。当然，在还款期限内，采取这种方式需支付的利息总额要高于分期还款方式。

但是，如果你选择把偿还的资金用于投资基金，情况又会大不相同。采用基金定投方式偿还也适用于自用的不动产。因为一般来讲，定投的收益率会明显较高，你可以由此将普遍的还款期限缩短50％。

但是，关于这种还款形式还存在一定的争议。许多银行和融资顾问还总是拒绝采用这种方式，提醒称风险太高。而且，虽然立法机关在此期间甚至明确了投资基金为个人养老保障的组成部分，情况依旧如此。拒绝背后真正的原因首先是这些机构出于自身的利益考虑，以及投资顾问缺乏相关专业知识。在这方面，其他国家比德国发展超前了很多。

通过定期定额投资基金来偿贷

我们来看看，这种投资基金的偿贷方式到底怎么样。首先，我们必须说明的是，应当约定多长的期限。选择5％～7％的低利率水平时，最低期限是10年，如果可能，最好选择15年（因为反正10年期满后，你拥有特殊的解约权）。时间尽可能长一些的利息协定可以提高安全性，这一点优势你不应该舍去。

这种协定对你来讲有两点优势。

一是意味着在实践操作中，你可以任意选择在第十一年到第十五年间分期偿还贷款，而且不必支付提前还款费用。通过这种方式，你可以为后续偿贷保证有利的利率水平。因为如果我向你指明15年后怎样偿还贷款，对你而言不见得是最好的办法。

二是在最后5年内，自由选择偿还时间点可以带来更高程度的安全性，让你免受股票市场波动带来的负面影响。

具体的卖出时间单单取决于你持仓的发展情况，那样，你就不必在某一个规定日卖出基金份额——比如当遭遇股市崩盘时。当面临长时间的行情下滑时，你可以安心地等待，直到有利于出售的行情到来。

比较两种偿贷方式

我们来比较一下分期偿还方式和定投基金的偿贷方式。在下面的例子中，我们假设，将10年期的利息确定为每年6.5％。假设从第十一年开始，利率为8％（这个利率符合长期抵押贷款的平均利率水平。大多数情况下，对偿贷期间可能出现的利率上涨情况不做考虑。出于简化需要，整个时期内按照固定的利率来计算。这在低利率时期可能会很危险，因为后续偿还过程中如果利率升高，会导致每月负担加重，偿贷者有可能会无力承担）。

在我们的举例中，资本需求为50万欧元，个人资本有15万欧元，贷款额为35万欧元。偿还份额为贷款额的1％。从中可以得出每月定投基金的金额，定投基金每年的平均增长率为12％（即使年增长率只有8％，最后还是会有盈余）。为了能更好地比较，两种贷款的总期限设定为30年。在此对税收不予考虑。

在图表14.1中可以看到，通过定投基金的方式偿贷获得了约55万的明显盈余——只需要从第十一年起每月稍多支付一点。拥有了这55万欧元，你可以让每月的养老金增加3663欧元（每年赎回总额的8％）。

图表14.1　分期偿贷和定投基金方式偿贷的比较

分期偿贷 采用定投方式偿还 资本需求
个人资本
贷款总额 500000欧元
150000欧元
350000欧元 500000欧元
150000欧元
350000欧元 每月支付金额
第一至第十年
第十一年至第三十年 2187.5欧元
2563.6欧元 2187.5欧元
2625.0欧元 支付总额 850997欧元 892500欧元 剩余贷款金额 0欧元 350000欧元 基金资产 0欧元 899567欧元 纯盈余（基金资产减去贷款） 0欧元 549567欧元

通过定投股票基金，在年收益率为12％的情况下，可以在22年后将贷款全部偿还。然而，提早还清贷款的做法并不一定明智。虽然我指明了这种可能性，但是在大部分情况下这种方式并不可取。毕竟你在任何其他地方都不可能获得像抵押贷款那样便宜的资金。

通过定投基金来偿贷，你可获得如同最初的贷款额那样高的盈余资金。

个人资本

在贷款时，我们应该特别关注个人资本这个话题。按照传统的模式，个人资本占购买价的比例通常为20％～30％。理由是：这种方式让购买价中贷款比例尽可能低，使得每月的负担不会那么高。

事实上，这种规定主要是极大地降低了银行的风险。因为一旦你陷入还款困境，银行会通过拍卖重新获得这部分资金。而你就会失去房产以及你已投入的资金。请一定避免出现这种“因房致穷”的情况。

100％贷款

你也许会马上反驳：“这种做法能够理解，但是哪里能拿到100％或者至少90％的贷款呢？”事实上，在德国银行很难做到这一点。这方面我们可以好好向欧洲邻国多学习学习。比如，在荷兰，不动产贷款总额可以达到其市场价值的125％。但是，只有个别德国的银行认识到了这一趋势。

如果有兴趣了解能给在德国的不动产做90％～100％贷款的银行，但没有找到合适的，那你可以来咨询我们。我们非常乐意向你分享最新的机会。但是请你务必注意，良好的信用和足够的资产理所当然是这类贷款成功的前提条件。

再一起来看看图表14.1的举例。对其做一项关键的变动：你的个人资本不是15万欧元，而是只有5万欧元，然后贷款金额则为45万欧元。省下的10万欧元根据你的风险承受度（见第七章）来进行投资。必要情况下，你甚至可以出于安全考虑把这笔钱放在银行。

当然，每月付款额在第一至第十年期间将为2437欧元，第十一年至第十五年期间提高到每月3000欧元（由于贷款额增高了）。因此，这种方式只适合每月有能力承担更高费用的投资者。对此，我的看法是：只有真正能够负担买房的人，才应该去买房。如果过早去买进不动产，势必会大大地降低个人生活品质。如果成为“房奴”，那就太不值得了。房子只应当用来提升生活品质，而不是降低生活质量。而“因房致穷”的现象还在不断地蔓延。

如上文所述，许多银行仍旧拒绝这种贷款方式——提醒称“风险过高”。但也有越来越多的银行转变看法，认为从长期来看，股票基金能够提供可靠且丰厚的收益。寻找这样的银行是值得去做的。

以已经完全清偿的不动产做抵押贷款

与之相关的还有另一种有趣的运用投资账户的可能性。假设你拥有一份价值30万欧元的不动产，而且贷款已经完全清偿完毕。你可能会感到“无债一身轻”的喜悦。至少从我培训班和讲座中获取的情况来看，许多德国人内心怀有的愿望是，尽可能迅速地把不动产贷款偿还完毕。

继续假设，你目前每月定投金额为583欧元。那么，按照12％的平均年收益计算，10年后你将获得约12.4万欧元的资本。这是个相当不错的成绩，但还拥有上升的空间。因为你还可以多获得7.1万欧元——而且不需要增加投入。你只需要简单地按照以下方式操作。

不采取定投的方式，而是抵押不动产获得10万欧元，贷款期限为10年，而且在这期间内不用偿还。如此一来，每月的利息支出约为583欧元（10万欧元×7％＝7000欧元，除以12个月＝583欧元）。这一数额正好等于你之前定投的金额。我们把这贷款的10万欧元，用来投资分散广泛的投资组合。你的钱不再进行定投，而是用来偿还抵押房产的贷款利息。

同样按照12％的年利率计算，10年后，这笔资金将会从10万欧元增长为295000欧元。从中扣除还贷的10万欧元，还有19.5万欧元可供使用，而定投的方式“只有”12.4万欧元。也就是说，你能多获得7.1万欧元的收益。这完全是一个值得权衡考虑的选择方案。在这两种方式中，假设手续费都为5％，而且已经将其扣除了。

前提条件

在《女子理财从入门到精通》一书中，我和卡罗拉·费斯特尔详细地描述了为什么要把房子做抵押，而且应当尽量不要提早偿还。我们有意地在书中明确表达：“房产是最愚蠢的保存资金的地方。”（无法称其为投资，因为和房产绑定的个人资产无法带来任何收益）通过上下文，我们要认识到：一处全部或者部分清偿的房产能给我们开启通往资本市场的全新机会。因此，比起已知的资产部分，你可能还会多出好些资金可供投资。不过，以下几点仍要提醒大家注意。

1．利用这种抵押贷款方式，利息最多不能超过8％。

2．有一个上限：每月支付的贷款利息不应超过原来每月的定投金额。

3．约定的贷款期限至少是10年，可能的话，最好是15年。请把这笔钱进行相对保守、分散较广的投资。最多只能将这笔资金的10％～20％投资到风险等级五和六的产品中。否则可能会变成“老虎侵吞金鹅和房子”。

4．宁可“过分谨慎”地对待资产配置和产品选择。请确保始终拥有一定的现金储备和/或定息债券投资基金。这样，无论如何，你都能够支付利息。

重要提示：请不要把这种形式和“借钱投资”搞混淆。我个人非常不赞同用一般的借款去进行投资的策略。

这个观点在我们上述例子中是能够得以保证的。你把你的资金（之前投入房产的资金）从不动产中抽出——因为在那里无法获得收益——然后用来投资基金。你通过不动产来贷款是十分合理的，因为不动产拥有相应的价值。