撒谎的“三无”抵押人

在监管放松、流动性泛滥和房地产价格上涨的情况下,银行把目光投向了那些中下层收入群体。他们信用记录不良,曾经被银行挡在门外而无法实现他们的美国业主梦。次贷和次优及住房贷款是“创新”产品,这些中下层收入群体可能承受得起以下几种财务负担。

● 贷款与价值比率:通常银行会根据评估价值的70%~80%提供贷款。次级抵押贷款的比率更加激进,甚至包括“负”权益贷款(银行发放的贷款超过房子本身的价值)。私底下的附加贷款和第二份抵押贷款通常不需要任何保证金。

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● 利息支付:次级贷款的还贷额有时候比利息还低。在负分期偿还的贷款中,由于贷款人没有偿还利息,本金就会增加。此外还有“优惠”利率:比如在2/28式抵押贷款中,前两年的利率可以人为地降低(可以低至1%),然后在这两年“蜜月期”结束后,银行将重新设定贷款的利率。

● 浮动利率抵押贷款:和典型的固定利率抵押贷款相比,次级抵押贷款应该属于利率可调整的抵押贷款。因此,当利率上升时,它们的利率也水涨船高。

● 大额贷款:是为购买更贵的房子而发放的贷款。

● 贷款目的:次级贷款很大一部分都加入到存量房屋净值货币化中。2000~2005年,房屋增值抵押贷款消费从2890亿美元上涨到了9000亿美元。

● 贷款承销标准:抵押贷款行业现在使用信用记分卡模型。贷款方通常不看收入证明和资产证明。银行将发起抵押贷款的业务外包给经纪人,同时将风险转嫁给投资者,承销标准因此出现系统性的下滑。

2003~2004年,房产市场增长开始放缓。银行和经纪人为了维持业务量,不得不一再降低标准。贷款与价值比率上升,银行不再要求申请者提供收入等证明材料。投资者对长期高收益资产的需求加速了次级贷款市场赖以发展的证券化业务。到2007年,新增抵押贷款的20%属于次级贷款,次级贷款占抵押贷款总量的10%。

只要会写自己名字,那些“三无”人员(没收入,没工作,没财产)不用付款也能购买房子。2006年在萨克拉门托市,一名24岁的网页设计师凯西·赛伦(Casey Serin)在5个月内连续购买了7套房子,由此背上了220万美元的债。在申请“无需证明”的贷款时,他谎报了他的收入。他没有银行存款。2007年,他有3套房子被银行收回,剩下的4套也将面临同样的命运。赛伦的网站www.Iamfacingforclosure.com意味着次级贷款市场已经成了一匹脱缰的野马。16世纪法国作家弗朗索瓦·拉伯雷曾经说过:“债务和谎言常常形影不离。”

对冲基金也利用杠杆效应来“增厚”次级贷款的投资回报。图A-4演示了一家对冲基金如何利用1000万美元来撬动一个价值8.5亿美元的投资组合中6000万美元的次级债券。

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图A-4 投资杠杆

资料来源:Adapted from Roger Merritt el al.(18 July 2005),Hedge Funds:An Emerging Force in Global Credit Markets,Fitch Ratings Special Report,New York.

人们以为这个世界上几乎没有违约,商业周期已不复存在。一个评论员就这样总结道:

“我们亲眼看着全球经济走向前所未有的繁荣。我们进入了一个持续增长的年代,世界经济总量将每隔12年翻一番,这将给星球上的数十亿人带来更多的财富。我们搭上了这趟持续25年的经济扩张早班车,它不但会解决诸多棘手的问题,比如贫穷,而且能够缓解世界范围内紧张局面。我们可以不破坏环境实现我们的目标。”

市场似乎并不知道这些情况。在美国,利率急剧上升。由于油价走高、新兴市场成本增加和基础设施限制等原因,美国出现了通货膨胀,中央银行因此减少流动性。美国房价触顶之后开始下跌。次级贷款抵押的违约率达到了15%,在某些贷款上,违约率达到了30%。

巴西总统路易斯·依纳西奥·卢拉·达西尔瓦将这场危机描述为“美洲危机”,他认为背后的原因是人们想赚“穷人的钱”。