4 创建资产市场

20世纪60年代到70年代,航班座位市场的数字化是一项浩大的工程,需要大量的人工干预和数据输入工作,这样才能维护航班座位和飞机起降活动的最新全球纪录。如今,电池驱动的蓝牙信号塔和智能手机可用于所有类型的新市场和资产的物联,而在以前,追踪和管理这些内容过于复杂或昂贵。

许多行业可以通过数字化和物联化而从以前缺乏流动性的资产中获得价值。通过与牛津经济研究院合作,我们建立了商业不动产行业的模型,用于了解物联网带来的转型。

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拼车服务提高了汽车和车队利用率
Daimler的moovel GmbH推出了car2go拼车服务、Park2gether平台和moovel智能手机应用。car2go在欧洲和北美洲的26个城市已经推出,用户数量超过800,000人。作为世界上第一个没有固定租赁地点的拼车系统,car2go创造了一个新的市场细分,并且不断扩展到商业车队中,从而提高了车队能力利用率,并降低了成本。Park2gether是另外一个用于寻找和预订城市中停车位的创新解决方案。
案例研究:商业不动产

商业不动产是一个极为复杂的行业。这个行业拥有巨大的空间:仅在美国就有120亿平方英尺,但利用率仅为67%;9市场无法做到整体供应;90个城区所占商业不动产高达57亿平方英尺。10规模大的租户统治着市场:占地超过5,000平方英尺的租户占到所有租赁空间的36%。11对商业办公空间的需求是地理、文化、战略和行业考虑等诸多因素的平衡。例如,美国律师事务所平均每位员工的办公空间是美国呼叫中心员工的4倍,是中国律师平均办公空间的5.5倍。12商业不动产的周转率较高,通常未达到优化状态,而且流动能力差。

物联网可通过物联化和数字化消除这个市场缺陷。传感器与利用率信息相结合,可通过实现实时发现、可用性和付款而创建流动的市场。例如,随着不动资产实现数字化标记、管理和共享,企业可以建立新的服务和市场,从而在下班后出租空间,并提供会议室作为教室使用。供应商已经实现了这些技术,而且与这些技术相关的数字化市场服务也在快速增加。

我们采用2014年的办公空间和价格估计数据,对美国商业不动产市场的这种转型的潜力进行了建模。基于IoT技术50%的行为采用率,我们分析了从空置地产、影子空间、旅馆办公空间和“轮用办公桌”(工作场地共享)中释放容量以及延长利用时间的影响。预期的结果是,可用空间增长了39%之多。

   

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图3.7 商业不动产实时市场可提高产能,降低不动产价格,并且提高行业的整体获利能力

我们的模型表明,额外39%容量的注入可使每平方英尺的价格降低42%。这种高效的额外空间不能在一夜之间变得可用,而且也不会平均分布。但是,即使少量的空间在上线后也会对定价和市场预期产生巨大影响。随着房地产租价的回落,这个行业和其中的消费者(现有和诱发产生的)将会见证每年1420亿美元的收益。在这种情况下,制造商或出租方不得不奋力抗争,因为与这个新市场同时出现的是低成本的备选办公空间,他们会遭受140亿美元的损失。13即使利润池在这一转型过程中发生转变,对行业来说,每年1280亿美元的净收益也会意味着更低的成本和更高的生产力(见图3.7)。

随着新型商业不动产服务的采用率逐渐提高,而且由于竞争的加剧,消费者的行为可提高价格敏感度并降低利润。我们的模型允许以交互方式探索转型对行业的影响(替代净收益方式)——达到每年960亿美元到1,540亿美元。