房产拍卖和疯狂的报价

亲爱的丹:
你好!
我的父母打算卖掉他们在苏格兰的房子。按照苏格兰的房产交易规定,卖方先设定一个售价,然后有意向的购买者用密封报价的方式竞标。在收齐所有报价之后,卖方从中挑出一个买家,交易就达成了。对于如何确定最高售价,你有什么建议?
摩西

密封报价拍卖在许多方面都要比现场拍卖简单,其中有两个因素值得关注:出价者认为,对他们来说该房屋值多少钱;出价者认为,这场竞标的激烈程度如何。设定昂贵的售价会对这两个因素造成相反的影响。

如果卖方设定高昂的售价,买方极有可能在售价所在的价格范围内考虑自己的报价,会给出较高的价格。相反,如果卖方设定一个低廉的售价,更多的买方会参与到竞拍中来,竞争就会更激烈,最终的成交价可能更高。(顺便提一下,你是否注意到,在拍卖中——比如易贝网上的拍卖——拍卖结束后拿走拍品的那个人被称作“获胜者”。这表明在拍卖中竞争的确是一种极其强大的驱动力。)

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现在的问题是,哪一种因素(出价还是竞争)的作用更大。如果拍卖方式是密封报价拍卖时,最重要的因素就是人们对该房产的出价水平,这意味着卖方必须设定高昂的售价。然而,倘若你在美国,那么竞争因素可能更重要,因为在美国拍卖操作需要进行多轮。这意味着设定一个较低的售价,让更多人参与到拍卖活动中来,可能对卖方更有利。

附:上个星期我遇到了一个朋友,他正在旧金山买房子。他告诉我,他出价的那所房子的竞争情况非常激烈,最终的售价比卖方设定的售价高出30%~40%,这让许多有意向的购房者空手而归。这件事让我得出了最终结论:疯狂报价可能对卖方有利,但由于我们都可能成为买方和卖方,因此这种疯狂的报价是否能让整个房地产市场的境况变得更好,我们尚不清楚。

决定,价值,他人